こんにちは。本日は神奈川県にお住まいの名取さんにお越しいただきました。
名取さんは「借地に新築アパートを建てる」ことを得意としておりまして、これまでに３棟の物件を所有されています。
「融資が付きづらい、何かと面倒」ということで、敬遠される方も多い借地権。カンナもちょっと苦手かも・・・。
今日は借地のノウハウをしっかり学びたいと思います。名取さん、よろしくお願いします。
 名取さん
はじめまして。よろしくお願いします。
アパート経営を始めたのはいつ頃からでしょうか？
最初に大田区の馬込で土地を購入したのが、ちょうど１０年前になります。
始めから借地に建築する手法を採られていたのでしょうか？
はい。今持っている３棟のアパートは、全部借地を購入して建てています。
途中で中古の一棟ものを購入したこともありますが、少し前に売却しました。
なぜ借地ばかりをターゲットにされるようになったのでしょうか？
はじめから借地ばかりを狙っていたのではないのですが、割安な土地を探していく中で、借地にたどり着いたという感じです。
ネットやレインズで坪単価の安い土地を見つけて資料請求すると、借地であることが多いですよね。
やはり、アパート経営をするからには収益を上げていくのが絶対条件だと思いますから、土地が安く入手できる借地は気に入っています。
なるほどー。
借地に絞っている訳でもなくて、土地を安く仕入れるための手段ということなんですね。
現在所有のアパートについて教えていただけますか？
単身者向けの１Ｒにしています。先ほどお話しした馬込の物件と、あとは新宿区の神楽坂、それから世田谷の三軒茶屋です。全部で３２戸になりました。
素晴らしい場所ばかりですねー！入居付けには苦労しなさそう・・・。
あはは。そうですね。
ワンルームですから、それなりに退去もあるんですけど、客付けには困ってなくて、物件近くの仲介業者さんに依頼すれば、1ヶ月以内には決めていただいてます。
管理会社を付けていらっしゃらないんですか。
はい。私は主婦の他には仕事もありませんし、このくらいの規模なら自分で管理できます。
とても順調に経営されていらっしゃるようにお見受けします。
ご所有物件の平均利回りはどのくらいでしょうか。
神楽坂のアパートがいちばん高くて、１４％ちょっと。これは時期もよかったのですが。あとは１２％程度です。
ここからローンの返済や借地料、お掃除の業者さんへのお支払いを差し引いて、だいたい家賃の６割～７割が手元に残る感じです。
さすがに高い利回りですね・・・オドロキです。
先ほどローンの返済とおっしゃいましたが、借地というと借入が難しいというイメージがあります。
借地自体をローンで購入したり、借地の上に建築された中古物件ですと、金融機関もなかなか融資を通してくれません。
私の場合は土地を現金で購入して、それから建築費分の融資を受けるようにしています。
あ、なるほどぉ！借地自体は現金で購入されているんですね。
でも、そうだとすれば自己資金がたくさん必要ですね・・・。
確かに私の場合は最初にある程度貯金があり、最初から土地を現金で購入するつもりでした。
でも、実際には思っていた以上に借地の値段は安くて、例えば神楽坂の借地は３０坪で１５００万円でした。
えーー！神楽坂で坪５０万ですか！あり得ない数字ですね。＾＾；
（Ｈ１９年度の神楽坂二丁目路線価 ６０万円／㎡ 坪単価約２００万円）
(笑)
借地の場合はこんなものですよ。三軒茶屋は広いので金額自体はもう少し高いですが、坪単価はあまり変わりませんでした。
そうですか・・・高い利回りが実現できるのも分かる気がします。
では、借地を購入する際のポイントを教えていただけますか？
まず、借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」に分けられますが、必ず「旧法借地権」でなければいけません。
旧法借地件は、建物が存続する限りは更新ができる規定になっていますから安定しています。金融機関の担当者も旧法借地に建築されたアパートでないと、融資が難しいと言っていました。
ふむふむ・・・旧法借地に限るということですね。
それから、借地を購入する際には、地主さんから「立替の承諾書」をいただきます。融資を受ける際には承諾書が必須です。
承諾書がないと、「借地を手に入れたけど、アパートは建てられませんでした」という最悪の結果になる可能性もあるからですね。
借地といっても色々あると思いますが、土地選びで気をつけている点を教えてください。
そうですね。できるだけ道路付けや形状のよい土地を選ぶようにしています。特に都心部では、建ぺい率や容積率のほかにも、窓先空地や北側斜線規制など、建築をする時の規制がたくさんあります。
借地に限った話ではありませんが、土地の図面を見て「何㎡のアパートが何戸建てられそうだな。家賃設定がこのくらいだから、利回りは何％取れそうだ」という概算が自分でできると、借地を購入するかどうかの判断が非常に早くなります。
職人のカンナはそういう判断もできそうですが、知識がないと一般の方には難しそうな気がしますねぇ・・・。
土地を見つけた時にすぐに質問ができるような工務店さんか、設計士の方がいらっしゃると、自分で知識がなくても大丈夫だと思います。
借地は土地の流通も比較的ゆるやかなので、ある程度検討する時間が取れるとは思います。
建物については、工夫されている点はありますか？
最近の流れですと、一戸あたりの面積は最低３０㎡必要なんて意見も聞きますが、私の場合はできるだけ多くの戸数を取りたいので、一戸あたりの専有面積は２０㎡程度です。
ただ、建築費単価としてはそれなりに掛けていまして、天井が高いロフト付きにしたり、床材は無垢のフローリングにするなど、安っぽくならないように工夫しています。
競争力のある立地で高利回り。借地でのアパート経営も、工夫次第ではこれから面白いかもしれませんね。
名取さん、今日はありがとうございました。
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