先輩大家さんの声

平田様の声

アパート経営は安定した優良事業だと思います

平田様/2011年8月 ご所有の土地(東京都荒川区)にアパートを建築

もともとお商売をされていた平田様は、当サイトからだけでなく、
複数の工務店の価格比較をしていたそうです。
しかし複数棟建築してみると、その後のアフターフォローが重要な事にも気付かれたとか。
(スタッフ)

アパート建築を始める経緯

-アパートが2棟も建っていてびっくりしました。

平田:元々、祖父の代から酒屋をやっていました。
私で3代目です。
それとは別に、父の代からアパート経営をはじめました。

1つは10年前に購入したS社設計の物件。
もう一つが今回のご紹介してもらった工務店さんの物件ですね。

-アパート建築を始めた経緯を教えてください。

平田:元々酒屋というのは、倉庫など含めて少し広めの土地を持っていることが多いのですよ。
ですので、不動産経営を行っていることは珍しくありません。

昨今の酒類業界の競争激化から、不動産経営に興味がありまして、
自己資金を使ってアパート経営をはじめたという形です。

-なるほど。しかし両方とも綺麗なアパートですね。

平田:外装にはこだわっていますね。
特に今回の工務店の木村さんが提案してくれた壁は、
色合いやテクスチャも含めて気に入っています。
昨今の入居者事情を聞くと、見た目は重要らしいですから。

工務店の選び方

-先ほど、1棟目はS社建築とのことでしたが、2棟目を発注しなかったのはなぜですか?

平田:もちろん検討はしたのですが、
やはり建築費の問題があります。

10年前にS社と建てた物件は8戸で8000万円程度。
一方、今回の工務店さんの物件は6戸で4000万円ちょっと。

当然作りも違うのですが、採算をとるという意味では、
建築費の違いは重要でした。

-その過程でアパート大家ドットコムをご利用頂いたのですね。

平田:2項道路だったので、道路斜線(※)の問題が出たのですね。
そこで建物設計に制限が出てしまったのです。

それで少しがっかりしていたところに、
やはりご紹介してもらった工務店さんがいらっしゃいました。

こちらの要望を聞いてくださり、
面白い建築プランを提案をしてくださいました。
戸数も利回りも満足するものだったのです。

※道路斜線…道路境界からある一定角度以上の高さの建物を建ててはいけないという制限

-何が一番違ったのでしょうか?

平田:小回りがきくことが功を奏したと思っています。
例えば、ご紹介してもらった工務店さんは45cm角で自由に設計・変更ができるそうです。

ところが大手のS社さんなどでは、
どうしても建物自体が企画品なので、設計に柔軟性が出ません。

そうすると今回のような道路斜線がある条件付きの土地では、
決まった形しか無理なので戸数などが減ってしまい、
結局、利回りの低い物件しか提案できないのですね。

やはり土地にあった柔軟な提案をしてもらえるというのは、大手にはない中小企業の強みだと思います。

-アパート大家ドットコムからのご紹介以外で検討された工務店さんはありましたか?

平田:他にも大手さん、また小さなところ含めて提案を聞きました。

実は同時期にもう1棟、足立区に新しく購入した100坪弱の土地がありまして、
そちらは自分で探した別の工務店さんにお願いしたのですよ。
費用もご紹介してもらった工務店さんより安かったですし。

ところが、どうも最初と話が違うのです。
こちらが言うことを聞いてくれないし、エコポイントの話もあったのに、
結局対応をしてくれなかったり。

建築がはじまってからは、ご紹介してもらった工務店さんは実に迅速に対応してくれました。
エコポイントも問題なくやってくれましたし、消費税還付のことも教えてくれました。
特に営業の木村さんの提案は素晴らしく、もう一棟の方の外壁も彼の意見で導入しました。

提案時はわからないので、これは結果論になってしまいますが、
今考えれば、絶対にご紹介してもらった工務店さんの方がお薦めですね。

融資について

-同時に2棟というのは、どのように融資を受けられたのでしょうか?

平田:これは昔からたまたまお付き合いしているA信金さんが融資をしてくれたのです。
それほど自己資金は入れていません。

1棟目のS社で建てた物件があります。
こちらは生活金融公庫(現:日本政策金融公庫)から15年で融資を受けていたのですが、
借り換えを条件に、A信金さんから2棟目の融資をOKしてもらいました。
そちらの抵当権がうつるのと、現在の物件の担保価値でOKが出たようです。

あとは5年ほど前から定期預金を2万円ほどしていたのもよかったようです。

-銀行攻略のコツはありますか?

平田:コツというよりも、本当に銀行によってこうも対応が違うのか?と思うことは多かったですね。
もう1棟は別の信金さんからお借りしたのですが、これは辞めておけばよかったと思っています。

自社の業績や経営陣の交代のせいだと思いますが、急に渋くなり、融通が効きません。
銀行選びはいろいろ聞いた方がよいし、慎重に行った方がよいと思います。

アパートの経営状況について

-アパートの管理はどうされているのですか?

平田:家賃保証を利用しています。

最初はご紹介してもらった工務店さんからご紹介のあったところを考えていたのですが、
偶然紹介されたヒロ・コーポレーションという会社が素晴らしい提案をしてくれました。

ご紹介してもらった工務店さんもこのヒロ・コーポレーションさんを気に入ってしまい、
今ではよいお付き合いをしています。

-具体的にはどのような違いがありますか?

平田:まず管理費が家賃保証なのに8%代です。
さらに1ヶ月に1度は見回りをしてくれたりしています。

とにかくサービスが素晴らしいですね。
お薦めの管理会社さんです。

-では入居のご苦労などはないのですね。

平田:私は家賃保証を受けているので、空室があっても大丈夫です。
しかし、それでも入居が決まらないと少し嫌ですね。

そういう意味では、エイブルさんもさすがだと思います。
入居者が8月に退去したことがあり、その後は苦戦していたようですが、
エイブルさんが入ったら2週間で決まっていました、

管理という意味ではヒロ・コーポレーションさんはすごいと思いますが、
客付けという意味ではエイブルさんはすごいですね。

-次のアパートについてはどう考えられていますか?

平田:1棟目は15年の短期で借りたので、あと5年で終わります。
あとはキャッシュを生むだけですので、また物件を増やすことができると思っています。

私は商売をしていたのでわかりますが、
やはりアパート経営は優良な事業だと思いますね、

立地が同じであれば、基本的に大手がお金にものを言わせることができず、
個人や中小企業にもチャンスがありますから。

これが普通の商売であればそうは行きません。
大企業は独占を考えてきますからね。

他の大家様へのアドバイス

-お話をお聞きすると、かなり建築にもお詳しいし、消費税還付もしっておられる。また相見積もりなどの考え方もしっかりされています。
そういった情報はどうやって取得されていますか?

平田:インターネットですよ。普通に調べています。
先日も横須賀の眺望付きの土地を坪単価20万円とかなり格安で購入できたので、ログハウスを建てています。
見つけたサイトはアットホームさんでしたね。

-それはすごいですね。情報検索のコツは何ですか?

平田:やっぱり興味があることは調べるじゃないですか。
興味をもって調べていったら、いつか見つけられますよ。

それが大切だと思います。

-他に何かコツはありますか?

平田:そういえば、自販機を置くことしたのです。
売上が1万円しか増えないので深く検討していませんでしたが、
工務店の木村さんからアパート経営においては重要だとアドバイスをもらいました。

確かに大切ですよね。
それに、ちょっとした気づきでしたが、私は酒屋だったので、酒たばこも扱えるのです。
そちらを導入すると、毎月ある程度売り上げる試算が出ています。

これは大きいですよね。追加収入が有るわけですから。

-酒たばこの自販機設置も人からのアドバイスですか?

平田:いえ、これは自分で調べて確認しましたね。
やっぱり飛び込みでもいいので、いろいろ調べることは大切ですよ。

-なかなかできないことのような気がしますが。
平田:そんなに難しくないです。
やっぱり興味を持つこと。
そうすれば、おのずと道は開けてくると思いますよ。

あとはご縁ですね。
今回、こうやって御社や良い工務店さんと知り合ったのもご縁です。
またご紹介してもらった工務店さんから紹介してもらった税理士さんもそうですね。

その感覚は大切にしたいですね。

-本日はためになるお話どうもありがとうございました。

平田:はい、ありがとうございました。