アパート建築用 土地選びのポイント
アパート建築に向く割安な土地が見つかったら、急いで概算の経営シミュレーションをしましょう。 あなたが良いと思った土地は、他の方も狙っています。
取り急ぎ買付証明を入れておくことをオススメします。
１．建築可能な床面積を算出する。
まず、当該土地の建蔽率と容積率などを元に、延床面積が何㎡の建物が建築できるかを計算します。
３００㎡の土地で容積率が２００％だから、６００㎡のアパートが建築できるとは限りません。（むしろそうでないことが多いです）
高さの制限、隣の建物との距離の制限、道路斜線制限などなど、全てをクリアする条件で、最大どれだけの面積で建築可能かを把握することが大切です。
２．建築可能な総床面積を元に、住居部分の建築面積を確認
総床面積が５００㎡のアパートを建築できるとします。
当然ですが５００㎡全てを住居部分に使うことはできず、通路や階段などの共用部のために、一定の面積を使わなければなりません。
この「賃貸用住居に使用できる割合」を「レンタブル比」といいますが、仮にレンタブル比が８５％の物件を建てるとすれば、５００㎡×８５％
で４２５㎡分を住居に割くことができます。
３．どのような部屋を何戸取るのか計画する
次に、４２５㎡をどのような間取りで分割するのかを決めます。
単身者に絞った２５㎡のワンルームなら１７戸取れますし、新婚さんまでターゲットを広げた１ＬＤＫなら１０戸くらいの建築が可能です。
一般的には、1戸あたりの面積が狭いほど収益性は高まりますし、広くなれば収益性は落ちますが、部屋のバリエーションも増えますので、
安定性が高まります。
地域のニーズと、あなたの建築目的を勘案して、プランを練りましょう。
４．収益と利回りを想定する
前述のケースで、２５㎡のワンルーム１７戸のプランを作った場合、 １戸あたりの想定家賃が６万円なら、年間の想定賃料は
１７戸×６万円×１２ヶ月＝１２２４万円
になります。
建築予定地である３００㎡の土地を４５００万円で購入していると しましょう。 利回り９％を目指すとすれば、
１２２４万円（年間賃料） ÷ ９％ ＝１億３６００万円
が総事業費
になります。
土地が４５００万円ですので、９１００万円が建物その他に使える金額ということになります。
この金額で建物の建築が可能だと判断できれば、購入を進めても良いという判断ができます。
逆に、どうやっても事業費が予算を上回ってしまう場合や、予算内で建築すると、想定家賃が取れるような物件が建築できない場合は、
土地の購入も「？」ということになります。
ただし、建築できる面積やレンタブル比が適切かどうか、想定家賃は 相場から外れてはいないかなど、全てをご自身でプランニングするのは難しいところです。
信頼できる建築会社やコンサルタント等に相談しながら、あなた独自のアパート・マンションを創り上げて下さい。
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