工務店インタビュー

アパート建築と経営に詳しい – アヴェントハウス

アヴェントハウス

40周年を迎えるTOWNグループの中の1つ。2006年創業。
アパート経営を行う管理会社が作った工務店で、アパート経営のプロとしての自覚を持つ。
管理戸数は一都三県で3万4千個を超える。(2018年現在)

アヴェントハウスの多田さんにお聞きしました。

avent01

工務店によって何が違うのか?

アパート経営なのかアパート建築なのか?
大きな区分けとして、どちらを重視しているかの違いが大きいと思います。

例えば近年の投資市場の盛り上がりにより、都心では単身で狭小なワンルームがどんどん建っています。
しかしこのままでは供給過多かも知れません。

建てて終わりであれば、そのスタンスでもよいと思います。
しかし我々は管理まで行い、数十年のスパンでオーナーさんとお付き合いをします。
そうすると、たとえ今が良くても、将来が危ないのであれば止めなくてはいけないと思っています。

大手ハウスメーカーとの違い

一般的に、大手ハウスメーカーは我々のような工務店を使うことになるので、工賃が高くなる傾向にあります。
単純にいえば利回りが悪くなりますね。反面、より多くの人が関わるので、安心感はあるかも知れません。

あとは建築プランがパターン化していることも多いように思います。
印象では、1LDKやDINKS向けの提案が多い気がします。

家賃保証もパターン化している印象があります。
この場合、10年でならして家賃設定を行うので、新築時に家賃を高くとれる新築プレミアムなどの応用は効かなくなります。

柔軟性がないかわりに、わかりやすいというのがハウスメーカーさんのひとつの特徴かも知れません。
私たちのところに相談が来るのは、こういった事情を既にご自身で調べてわかっている方が多いですね。

お任せタイプか、オーナーと相談しながら決めるタイプか

私たちは、TOWNグループ内の管理会社であるアレップスに市場調査を依頼して、建築プランを作成します。
我々が一環したメッセージとしてお伝えしているのは「管理会社が作ったアパート」ということ。
オーナーに安定経営をお届けし、かつなるべくコストメリットが出るように、無駄な出費やそれに繋がるような契約はさせません。
オーナーに状況をご説明しながら、またご相談しながら適切なプランと契約を決めていきます。

一方で「全てお任せ!」といった工務店さんもあると思います。
そういったアパート経営とオーナーに対する姿勢などが違うのではないかと思います。

アパート建築で注意すべきこと

やはりアパート建築は建てて終わりではないので、将来をどれだけ見ることができるか、が大切だと思います。
我々は工務店としてはまだ若いですが、TOWNグループとしては40年の歴史をもっており、かつ管理会社を持っているので、既に築年数のたったアパートもたくさん見ています。
そういった観点で考えると、いつメンテナンスするのか?またいくらくらいかけるのか、といった判断を適切に行うノウハウがあります。

うまい話には気をつける

オーナーに気をつけてもらいたいのは、賃貸市場を無視した提案が来た時です。
現状、都心でアパートを建てれば、利回り5%~というのも普通です。
もちろん土地や条件によってよりよい利回りが出ることもありますが、最近、世間を賑わしたシェアハウスを手がけて経営破綻した企業のように、怪しい話もありえます。

当たり前の話ですが、入居者がついて初めて賃貸経営はなりたちます。
賃貸市場とかけ離れたプランが来たら、気をつけてください。

アフターサポートについての考え方

部材はどの工務店もほぼ一緒

建物の耐久性についてですが、これは弊社に限らず、基本的にどの工務店もベーシックな基準はクリアしていると思ってよいと思います。
まずJFEの規格などが明確にあるので、軽量鉄骨でも躯体としては数十年は持ちます。
アヴェントハウスでは、躯体構造について一般的な20年保証を採用しています。
まず最初の10年間を保証し、1~3年目の無償点検もついてきます。10年目の有償点検を挟んだら、その後10年も保証しています。
これは一般的に他の工務店さんも採用していることが多い保証です。

そして基本的な建築部材も日々進化しており、だいたいどの工務店も同じものを使っています。
たとえば外壁にしても、ヘーベルハウスはALCを使っていますが、弊社もALCを使っています。キッチンもほぼ一緒です。

結局、部材は一緒なので、それで何年持つといった宣伝をするかどうかは、その企業の姿勢によるところが大きいです。

大切なことは「点検とメンテナンス」

物件の競争力という意味でのポイントは、耐久性というよりも、点検とメンテナンスを重視されるとよいと思います。

例えば外壁の耐久性に問題がなかったとしても、汚れていたら入居者が入りづらくなります。
また防水設備に関しても、耐久性という前に経年劣化のあるパーツで、しっかり点検した方がいいです。

アヴェントハウスでは、アパートを管理する立場なので、こういった補修についてオーナーと相談しながら最適なものを決めていっています。
入居者に向けて最適なメンテナンスを実施できるので、トータルコストとしても採算があいやすくなります。

反面、全部お任せしたいというオーナーにとっては面倒くさいかも知れません。
そういう場合、毎月の修繕積み立てを行って、その費用で外壁の工事などを行う工務店もあります。
この場合のデメリットは、本当は10年もつはずの外壁を早めに補修してしまうことなどがあり、トータルコストとしてコスト高になりやすいことです。

アヴェントハウスでは、退去時の内装については積み立てプランをご用意しています。平米単価で毎月45円もらう形です。

お客様からの評価

お客様からは、営業マンがアパート建築と経営に詳しくて、すぐに何でも答えてくれる、と言われることが多いです。
この理由は明白で、うちは人数が多い企業ではないので、1人のカバー範囲もひろく、責任をもって案件を推進しなくてはならないからです。

もし法律で物件が建たないとか、トラブルがあったら自分の責任ですし、とても大きな問題になってしまいます。
そこで、慎重に慎重を重ねて役所に問い合わせたり、管理会社に正しい賃貸市場の見積もりをとったりするうちに、必然的にアパートに関する様々なことに詳しくなるのです。

図面や賃貸市場を見極めてプランを作るのも営業マンの仕事ですし、人気のベランダの高さなどもすぐに答えられます。

多くの大手企業は分業制でしょうから、持ち帰って相談ということが多いと思いますが、アヴェントハウスの場合は、その場でお話しながら解決することも多いです。
そういう意味ではスピードを早く、かつ賃貸市場をかなり意識した提案ができるのがアヴェントハウスの特徴だと思います。

最近の傾向

シェアハウスの案件を手がけることが多くなりました。
シェアハウスは、うまく運営すれば利回りがとれる一方、間取りや募集方法などのノウハウがかなり大切になります。
具体的には、リビングを広くしたり

こういった対処がなされていなかったのが、つい最近話題になった某シェアハウスを販売していた会社です。
実際、破綻が濃厚になってから弊社にも管理依託の相談がきたのですが、間取りがよくなく、集客の責任をとれないのでお断りした物件が多かったです。

あとは不動産のプロである法人様からの受注もおかげさまで増えていますね。
3割くらいは法人様とのお取引だと思います。

アパート大家ドットコムについて

アパート大家ドットコムさんは、アパート大家ドットコムの運営スタッフがしっかりオーナーさんの話を聞いた後、相性があいやすい人を私たちに紹介してくれていると思います。

もうお付き合いは10年になりますね。
当然、相見積もりになることも多いですが、結局、ご紹介頂いた方と案件をご一緒することになる確率も高いので、感謝しています。
これからもよろしくお願いします。