アパート建築Q&A

アパートの建築費用の平均価格は?損をしないための知識

アパート経営と言う分野に一歩踏み込もうと考えている人にとって、アパートの建築費が一体どのくらいかかるものなのかと言うのは非常に重要なことです。しかし、アパートの建築費用にどれぐらいの金額が必要となるのか全く見当もつかない、ピンと来ないと言う方がほとんどなのではないでしょうか?

アパートの建築構造や工法によってその費用も大きく異なってきますが、アパートの建築費用の平均価格はどの程度のかかるものでしょうか?

また、アパートの建築費用で損をしないためには、どのような知識を持っておく必要があるのでしょうか?

アパートの建築費用とは?

アパートの建築費用と言うのは、建築物それぞれの規模や構造など個々の要因が積み重なって算出されるものなので、単純な計算式で出てくると言うものではありません。
しかし、坪単価とアパートの床面積が分かっていれば、おおよその建築費用の目安を知ることができます。

坪単価と言うのは、建物の床面積1坪あたりにかかる建築費用のことですが、アパートの建築費用を単純に計算するために、「坪単価×のべ床面積」と言う式に数字を当てはめ算出します。
のべ床面積と言うのは、建物の床面積をすべて足したものです。

例えば、床面積が50坪の3階建ての建物ののべ床面積は50坪×3階=150坪と言うことになり、坪単価が100万円、のべ床面積が150坪の建物は、100万円×150坪=1億5千万円になります。

実際には、このような単純な計算式でアパートの建築費用を算出することは難しいのですが、おおよその費用のイメージを持つために知っておきたい計算式です。

坪単価を比較する場合の注意点は「建物本体価格で比較検討する」ことです。
解体、設計、地盤改良、外構、水道加入金、オートロック(特に木造)などの付随費用は控除します。

坪単価の平均価格はどれくらい?

アパート経営を考えている場合、自分が建てようとしているアパートの建築物の価格が平均的なアパートよりも高いのか安いのかと言う点は、非常に気になるのではないでしょうか?
建築物の工法や豪華さなどはアパートによってかなり差があるので単純に比較するのは難しいのですが、アパート建築物の坪単価は45万円~130万円ほどであると言われています。

おおよその価格は“税別”で、木造 45~70万円、軽量鉄骨造 70~90万円、鉄筋コンクリート造 100~130万円となります。

坪単価に大きな幅があるのでイメージがはっきり掴みにくいかもしれませんが、各階の面積が100坪で坪単価が40万円の建物を建てようとすると、

2階建て 40万円×100坪×2階=8000万円
3階建て 40万円×100坪×3階=1億2000万円

となります。
また、豪華なマンションで坪単価が100万円ほどかかる建築物を建てようとすると、

3階建て 100万円×100坪×3階=3億円
4階建て 100万円×100坪×4階=4億円

と言うイメージになります。

敷地面積が同じでも何階建てにするのか、工法はどうするのか、内装のグレードをどうするのかで価格が大きく変動すると言うことを覚えておきましょう。

建ぺい率とは

土地を持っていてアパート経営を考えるとき、もう少し具体的な費用を算出するために知っておくと良いのが建ぺい率です。
建ぺい率と言うのは、その土地に占める建物の面積の割合のことで、アパートを建築する場合、その土地がどのような用途地域になっているかによって建ぺい率が決められており、その上限が定められています。

100坪の土地があるからと言って、すべての土地に100坪の建物を建てることはできないのです。
所有する土地の建ぺい率が60パーセントである場合は、60坪ほどの広さの建物しか建てることができません。

例えば、建ぺい率が60パーセントの100坪の土地に坪単価40万円の2階建てのアパートを建築する場合は、40万円×100坪×60パーセント×2階=4800万円となります。
土地があるからと言って、どの土地でも全ての面積を使うことはできないことを知っておきましょう。

建ぺい率の他にも容積率(延べ床面積÷敷地面積)と言って、その土地にどれぐらいの容積の建物を建てて良いかと言う率も決められています。
ですからアパート経営を考えている土地がどのような規制のある土地なのかと言うことを良く調べた上で、おおよその建築費用を計算してみましょう。

建築物の工法による建築費の相場

アパート建築の坪単価の平均が40万円から100万円ほどと言いましたが、坪単価の価格に大きく差が出る最も大きな原因は、建築物の工法の違いです。
アパート建築には、「木造建築(2~3階建て)」「軽量鉄骨」「鉄筋コンクリート(RC造、主にマンション)」などがありますが、後者になるほど建物の強度が高くなり、RC造は高層建築にも採用されています。

木造建築の場合の建築費用の相場

アパート建築の中でも、木造で建てられたアパート建築のコストが一番安いとされており、平均のアパート建築物の坪単価は約55万円となっています。

木造アパートですので2~3階建ての建物で戸数も4~8戸ほどの小規模経営のものになります。

木造アパートと言ってもファミリー向けのタイプや単身者向けのものがありますが、1戸あたりの広さは約33㎡となっています。40㎡ほどの広さの部屋だと1LDKや2DKと言う部屋が多いので、木造の場合は、全体的に見て単身者用の物件が多いと考えられます。

同じ床面積の建築物でも狭い単身者向けのアパート経営を考えている場合は、一つ一つの部屋は狭くても戸数は多い設定になります。
戸数が多いと壁も多くなりますし、キッチン、バス、トイレも戸数分必要になってきますので、坪単価は高くなると想定しておかなければいけません。

木造アパートの坪単価平均が約55万円だとすると、1坪は3.3㎡ほどなので1㎡あたりの建築単価は167,000円となります。

もう少しイメージをはっきりするために具体的な計算をしましょう。
例えば、木造アパートで平均的な単身者向け(30㎡)の部屋が8戸ある建築物を建てようとすると、1部屋あたりの建築費が500万円(167,000円×30㎡)×8戸=4,000万円の建築費用が掛かると言うことです。
また、ファミリー向け(50㎡)の部屋が8戸ある木造アパートを建築しようとすると、835万円(167,000円×50㎡)×8戸=6,680万円ほど掛かってきます。

軽量鉄骨で建てられる建築物の相場

最近では、木造建築よりも軽量鉄骨工法で建てられるアパートが多くなっています。
軽量鉄骨工法の建物は2~4階建ての建物が多いです。

費用は木造建築よりかかりますが、安全性や耐久性が高いので木造よりも人気があります。
軽量鉄骨で建てられたアパート建築の坪単価は約70万円、建築単価は約21万円ほどです。

木造建築と比較するために同じく2階建て8戸の単身者向けのアパートとファミリー向けのアパート建築を建てる場合の計算をしてみましょう。

例えば、軽量鉄骨アパートで単身者向け(30㎡)の部屋が8戸ある場合、1部屋あたりの建築費が630万円(21万円×30㎡)×8戸=5,040万円の費用がかかります。
また、ファミリー向け(50㎡)の部屋が8戸ある軽量鉄骨の建築物の場合、1,050万円(21万円×50㎡)×8戸=8,400万円の費用がかかります。

鉄筋コンクリートで建てられる建築物の相場

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)や鉄筋コンクリート造(RC)工法で建てるのは主にマンションとなりますが、鉄筋コンクリート工法で建てられる建物の建築費用の相場は坪単価70万円前後になります。
鉄骨には軽量鉄骨と重量鉄骨がありますが、軽量鉄骨よりも重量鉄骨の建築費用の方が1割ほど建築費用が高くなると言うのが一般的です。
鉄筋コンクリートで建てられるマンションの坪単価を80万円とすると、建築単価が約24万円となります。

例えば、ファミリー向け(50㎡)の15戸のマンションを建設すると、1,200万円(24万円×50㎡)×15戸=1億8,000万円ほどの建築費がかかるのが相場となります。

建築費以外の工事費

アパートの建築費用と一口に言っても、どれぐらいの広さの土地にどんな工法でどれぐらいの広さの部屋を何戸作るのかで大きく費用面でも差が出ることが分かっていただけたと思います。
ですが、アパート建築では建物の建築費以外にも色々な工事費が掛かってきます。
一般的にアパートの建設費用と言うのは、建物本体の工事費用のみを指します。このため、例えば地方自治体ごとのアパート建築に課せられる水道負担金、下水道負担金、教育負担金などや外構工事、駐車場設備費用、土地造成費は別途掛かってくることになります。

これらの費用の相場は、アパート建築物の費用に対して1~2割ほどかかるとされています。
5,000万円の木造アパートを建てた場合でも最低でも500~1000万円ほどの費用がさらに掛かってきます。
工務店やハウスメーカーによって書類の表示方法が違うので、建築費には何が含まれ、何が含まれていないのかと言うことをしっかり把握しておくことが大切です。

損をしないために知っておくべき知識とは?

見積を複数とる

しっかりとアパート経営をするためには、できるだけアパートの建築費用を安く抑えることが大切です。しっかりとした安全な建築物を安く建てるためには、どこの会社に建設工事をお願いするのかが非常に重要になってきます。

アパート建築をするためには、大手ハウスメーカーや工務店などにお願いするのが一般的ですが、同じ建物を建てる場合でもどこに依頼するかによって、その費用に大きな差が出ます。

このため、アパート経営を考えている人は、自分が経営したいアパートにかかる建築費用の相場をある程度把握して、数社に建築費用の見積もりを依頼することが大切です。例えば、A社がアパート経営の話を持ってきたとしても、他の会社でしっかり見積もりを取らずにA社に建設を依頼してはいけないと言うことです。

A社が持ってきたアパート経営の話であっても、他のB社、C社に話を持っていき建築費の見積もりを出してもらうようにしましょう。
同じ建築物でも建築会社によっては、費用に数百万単位の大きな差が出る場合もありますので注意しましょう。

大手メーカーが絶対ではない

コマーシャルなどで有名な大手のハウスメーカーは大きな会社ですし、知名度もあるので何となく安心や信頼ができる気がします。しかし、大手ハウスメーカーは地域の工務店に比べて広告費や人件費などが掛かっているので、同じような建築物であっても建築費が高いのが一般的です。

このため、アパートの建築費用をできるだけ安く抑えたいと考えているのであれば、地域の工務店に建築を依頼した方が費用も抑え目にできます。

ただし、アパート経営は長期に渡って行うものですので、メンテナンスや保証がしっかりしている会社であることも非常に重要になってきます。
大手メーカーは建築工事だけでなく、その後のアパート経営やアパート管理などを代行してくれる場合もあり、どのようなアパート経営を行っていくかも含めて建築会社を選ぶことも大切です。

安くて良いものを

アパートの建築費用はできるだけ抑えて、利益率の高いアパート経営をしたいと考えるのは当然です。
安全で住環境の良いアパートを求めるとコストはどんどん上がってしまいますが、その費用が賃料に跳ね返ったり、利益率を下げたりしてしまうことになっては意味がありません。

また、反対に費用を抑えるために、住環境や設備が悪いアパートを建てて入居者が長期的に安定して入らないと経営は上手くいきません。
アパートの建設費用は高すぎても、抑えすぎても問題が生じるのです。
アパート経営で成功するためには、アパートに相応しい理想的な建築物を、いかに安く手に入れられるかがポイントになると覚えておきましょう。

資材等の高騰

建築するために必要な資材の費用や原料費は、建築費に直結する問題です。

日本国内では東京オリンピックを数年後に控えていますし、自然災害からの復興事業が各地で盛んに行われているため、建築資材が高騰しています。
また、建築資材だけでなく慢性的な人手不足で人件費も上昇しています。
アパートを建築するタイミングや時期によっては同じ建築物を建てても費用が大きく変化してきます。

社会情勢や地域、タイミングによって建築費用に大きな差が出てくると言うことを意識しながら、建築時期を決めることもアパート建築を安くあげるためには大切なことです。