アパート建築Q&A

土地の名義変更にかかる費用と手続きについて

相続によって受け継いだ土地を活用してアパート投資を始めたいとお考えの方もいることでしょう。
実質、両親と本人との間で土地の権利を受け継いではいても、法律上ではまだ被相続人(亡くなった方)の財産とみなされます。
そのため、正式に自分の土地としてアパート投資を始めるにあたって名義変更が必要となってきます。相続した土地の名義変更手続きと費用について見ていくことにしましょう。

名義変更の手続き

購入した土地は、売買契約書を交わすことで土地の所有権が移行しますが、相続の場合、売買の手続きを踏まないため、被相続人と相続人の間で相続登記の手続きを行っていかなくてはなりません。その手順から見ていくことにしましょう。

1.遺産分割協議

亡くなった方の財産を相続する場合、相続の対象となる方が一人とは限りません。
公正証書遺言がある場合を除き、兄弟がいる場合、その土地を誰が所有することするのか話し合いで決める必要があります。
これを遺産分割協議と言います。
他の相続人が納得して始めて、法務局で名義変更の手続きを行うことができるのです。

遺産分割協議がまとまるようであれば、 「遺産分割協議書」を製作しましょう。
「遺産分割協議書」は他の相続人が了承したと言うことを形として示すもので、相続人全員の署名と実印の捺印が必要となります。
「遺産分割協議書」には書き方に特別なルールはありませんが、必ず相続人全員で協議したと言う文面と登記事項証明書を記すことを忘れないようにしましょう。
ミスがある場合、法務局に無効とされてしまい、再度相続人の署名、捺印が必要となりますので、揉め事に発展してしまうことも少なくありません。

2.必要な書類を用意する

相続に伴い、名義変更を行う場合、「遺産分割協議書」の他に、いくつか必要な書類を用意する必要があります。必要となる書類は以下の通りです。

・被相続人の戸籍謄本
被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本がすべて必要となります。
「戸籍全部事項証明書」とも呼ばれていますが、相続人を確認するための書類となります。
結婚や引っ越しなどで、あちこちの市町村に点在することも少なくありません。
すべての戸籍取得が困難な場合には市町村窓口の担当者に相談することで、どこに請求が必要となるか教えてもらうことも可能です。

・被相続人の住民票の除票
相続で土地の名義変更を行う場合、被相続人が死亡したことを確認するために必要となる書類です。被相続人が住んでいた市町村にて取得しましょう。

・相続人の戸籍謄本、住民票
相続を受ける全員分の戸籍謄本、住民票が必要となります。

・相続人全員の印鑑証明書
相続を受ける全員分の印鑑証明を取得しましょう。

・固定資産評価証明書
登記申請の際に登録免許税の税額を明らかにするために必要となる書類です。
相続登記に申請する際に必要な旨を伝え、土地の所在地となる市町村で取得しましょう。
土地の所在地が遠く、取りに出向くのが面倒と言う場合は郵送で送ってもらうこともできますので、各市町村に問い合わせてみましょう。

・全部事項証明書
相続する土地において、今まで行われてきた登記事項のすべてが記載されたものです。
最寄りの法務局に出向き登記事項証明書交付請求書に必要事項を記入し、手数料を印紙で支払えば、取得できます。
法務局のHPから、インターネットでかんたん証明請求もできますので、取得しやすいものを選択してみると良いでしょう。

3.所有権移転登記申請書の作成

必要な書類がそろったら、法務局へ名義変更を依頼するための申請書を用意します。
法務局のHPに申請用のひな型が用意されていますので、自分の相続形式に合った所有権移転登記申請書をダウンロードし、項目に従って必要事項を記入しましょう。

4.法務省に提出

相続する土地の名義変更を法務局に申請するためには、法務局ならどこでも良いと言う訳ではありません。
土地を管轄している法務局に出向く必要があります。
申請書と必要な書類を持参して申請を行っていきましょう。

土地の名義変更にかかる費用は?

土地の名義変更にかかる費用は、次の4つの費用が必要となります。

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 贈与税
  • 書類取得のために費用

登録免許税は、所有権移転登記申請書の提出の際に必要となる費用です。
土地の固定資産評価額の0.4%となりますので、名義変更のために用意した書類の中にある固定資産評価証明書で確認しましょう。
収入印紙を購入し納付しますが、申請書にも記載が必要となりますので、注意しましょう。

司法書士に依頼する方法も

土地の名義変更は結構手間のかかる作業がたくさんあります。
名義変更の手続きが面倒と言う場合には、司法書士に依頼することも可能です。
司法書士へ依頼するには書類取得のための費用と交通費、申請のための費用に加え5万円から10万円が必要となりますが、スムーズに作業を行うことができますので、アパート投資をできるだけ早く始めたい方にとってはメリットとなります。