アパート建築Q&A

土地の相続が発生しますが、分割で揉めています。どうしたらよいでしょうか?

「相続の分割で揉めた」などは、よく耳にする話です。
しかし、実際に自分の身に降りかかると厄介ですよね。
きちんと話し合いを繰り返すことで解決できればいいのですが、そう簡単にはいかないことも多く、例え解決できたとしても、血のつながっている相手と、わだかまりが残ってしまうことも。
できることであれば、円満な解決方法を見つけたいものです。
今回は相続分割でのトラブル事例とその解決方法について見ていくことにしましょう。

分割できない不動産がもめごとの種になる

遺産の中に土地や建物が含まれるケースは大変多く、その分割で揉め事になるケースは少なくありません。
例え、いくつか土地や建物があって、一つずつきれいに分配できたとしても、土地や建物などの不動産はそれぞれの評価額が異なるため、等しく相続できていないと不平不満が生じます。
また、不動産が一つしかないからと長男が相続すると、不動産相続はかなりの高額となるため、平等とはいかなくなり、揉め事の引き金となります。

揉める原因は?

・不動産を誰が相続する?
お金の場合、簡単に兄弟などで分配することができますが、不動産の様に簡単に分けることのできない財産を誰が引き継ぐかと言う話は、難しい問題です。
親の面倒を見た長男が相続することを兄弟間で納得してもらえればいいのですが、やはり土地などの不動産は高額な相続となりますので、相続額に差ができてしまいます。

・現在、誰かの住まいである場合
その土地で相続者のうちの誰かが両親などと暮らしていることも少なくないでしょう。
このような場合、その土地をどう分ければいいのか厄介な問題となります。
なぜなら、介護などで両親と住んでいた方にとって、その土地を受け継ぐことは当然と言う考えがあるためです。
ですが、例えその土地に住んでいない相続者であっても、残された財産を受け取る権利がありますので、相続分の不動産の分割を求めることになります。
これが大きな問題となります。
住んでいた方にとっては、住居や土地など、すべて奪われてしまうことになり、簡単には納得することができないからです。

・不動産の評価額で揉める
相続に不動産が含まれることはよくあるケースで、平等に分割しようと話し合いでまとまっても、その後揉めることは少なくありません。
なぜなら、不動産の評価額は現金の様にはっきりとしていないためです。
不動産の評価額の割り出し方には、実勢価格による計算方法と固定資産税から評価額を決める方法があり、査定をお願いする業者などによって数百万単位の違いが生じます。
実は相続税においては不動産評価額に一定の基準が設けられていますが、遺残分割上はその取り決めが定められていないのです。
そのため、相続する不動産がいくらなのかはっきりしないことも多く、一見平等のようで相続に差ができてしまいます。
これが揉め事の原因となってしまうことがあります。

土地などの不動産分割にはいくつかの方法がある!

土地が相続財産としてあり、揉め事となった場合、その解決策は大きく3つに分けることができます。

1.共有名義

共有とは、読んで字のごとく、相続する土地を兄弟が3人いる場合、その3人で受け継ぐと言う方法です。

土地の所有権を各自3分の1ずつとし、共有登記します。
この共有名義は、スムーズな解決方法のように感じますが、デメリットの方が多い解決方法とも言えます。
なぜなら、その土地の上に建物がある場合、そのリフォームを行う際にも全員の承諾が必要となってくるからです。
また、売却する際にも同様の承諾が必要となります。

他にも兄弟のうち一人が亡くなってしまった場合、その土地を誰か1人が相続することになればいいのですが、亡くなった方の配偶者や子供も相続の対象となってきますので、共有名義人がまた増えることになり、将来的に見てもトラブルを招く原因となります。
デメリットを踏まえた上で、選択しなくてはならない方法と言えるでしょう。

2.代償分割

代償分割とは、一人がその土地を相続し、他の相続者にその対価として代償金を支払う方法です。
土地の評価額が、6000万円と言う場合、兄弟3人に相続の権利があるならば、土地を相続しない残りの2人に対し、それぞれ2000万円ずつ支払うと言う方法です。
この方法も平等に財産を分けることができるため、良い手段と言えますが、やはりデメリットが存在します。
土地を相続する方に資力がないケースだと、この分割方法が選択できないからです。

また、土地の評価額で揉めることも珍しくありません。
代償金を受け取る側にとっては土地の評価額はより高い方が良いですし、支払う側にとってはできるだけ安い評価額の方が都合が良いためです。
相続者全員が納得できる評価を出してもらうなどの配慮が必要と言えるでしょう。

3.換価分割

換価分割とは、土地を売却し、その売却代金を平等に分ける方法です。
3人兄弟で土地が3000万円で売れた場合、一人当たりの受取金額は1000万円となります。
しかし、この方法もやはりデメリットとなる部分があります。
まずは、土地を手放すことになってしまう点が挙げられます。
両親が大切にしていた土地や実家と言う場合も多く、売却に全員一致で賛成となりにくいからです。
また、相続を急ぐがあまり、安い金額で売却する必要があり、その上売却には手数料や譲渡所得税がかかってきます。
一人当たりの受け取る相続額が大幅に減額してしまう可能性が出てくるのです。

相続分割で揉める前に

相続財産に土地などの不動産が含まれている場合、問題点が多く圧し掛かります。
そのため、簡単に兄弟間で解決するケースは稀です。
両親が生前に揉め事とならないよう、対策を取ってくれていることが一番と言えますが、それが不平等と言うケースもあり、遺言書がもとで紛争に発展するケースもあるため、相続問題は慎重に扱う必要があります。

いざ揉め事やトラブル、わだかまりに発展してしまった場合には、相続人の間に入って解決してくれる専門家に依頼して、土地評価額などのトラブル全般を任せると言う選択肢も考えてみるべきと言えるでしょう。